Etat des lieux de sortie en bail d’habitation

Qu’est-ce qu’un état des lieux ?

C’est un document clé du bail d’habitation. Il permet de constater l’état du logement au début et à la fin de la location.

En comparant l’état des lieux d’entrée et de sortie, on peut évaluer d’éventuelles dégradations imputables au locataire.

Mais pour être opposable, il doit être contradictoire : établi ensemble par le bailleur et le locataire (ou un tiers mandaté), ou, en cas de désaccord, par un commissaire de justice.

Quand l’absence d’état des lieux coûte cher au bailleur…

“Toutes les choses sont contradictoires en soi.” – Friedrich Hegel

Cela aurait bien aidé ce bailleur, Monsieur B, qui a voulu retenir le dépôt de garantie de ses anciens locataires… sans avoir fait d’état des lieux de sortie avec eux.

Le litige : des dégradations… supposées

Monsieur B estime que ses locataires ont mal entretenu le jardin. Alors, quand ceux-ci réclament la restitution du dépôt de garantie, sa réponse est ferme : c’est NON.

Mais les locataires ne se laissent pas faire : ils saisissent le tribunal.

Le verdict : condamnation avec majoration

Le tribunal condamne Monsieur B à restituer le dépôt de garantie, avec des pénalités de retard :

10 % du loyer mensuel par mois de retard (art. 22 de la loi de 1989), soit 1.539,60 € au total.

Monsieur B, abasourdi, forme un pourvoi en cassation (le montant du litige étant inférieur à 4.000 €, l’appel n’est pas possible).

Ce que dit la Cour de cassation

Monsieur B fait valoir que le tribunal aurait dû évaluer le coût des dégradations constatées, notamment l’absence de désherbage autour des massifs.

Mais la Cour de cassation rejette son pourvoi dans un arrêt du 6 juillet 2023, au visa de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989.

Pourquoi le bailleur est débouté

L’état des lieux avait été établi unilatéralement par Monsieur B.
Il n’a pas sollicité de commissaire de justice, alors qu’il savait parfaitement que ses locataires quittaient les lieux.
Le défaut de contradiction lui est imputable.

Résultat : l’état des lieux est inopposable. Le bailleur ne peut apporter la preuve des dégradations. Il perd donc le litige.

Ce qu’il faut retenir : un état des lieux, ça ne s’improvise pas

Moralité : un état des lieux doit être contradictoire pour être valable.
Si le locataire refuse l’établissement amiable, il faut obligatoirement passer par un commissaire de justice.

Ne pas respecter cette règle peut coûter cher… comme à Monsieur B, qui en est quitte pour 1.539,60 € et des frais de procédure.