Un syndic sans mise en concurrence est-il valable ?
Quelle est la sanction juridique si le conseil syndical ne procède pas à la mise en concurrence de plusieurs projets de contrat avant la désignation du syndic de copropriété ?
Les administrateurs de biens, les syndics professionnels et les gestionnaires immobiliers se posent régulièrement cette question lors de la préparation des assemblées générales. En principe, la législation impose au conseil syndical d’organiser cette mise en concurrence pour garantir une transparence tarifaire aux copropriétaires. Cependant, si le conseil syndical manque à cette obligation réglementaire, l’élection du syndic par l’assemblée générale reste valide. Le défaut de mise en concurrence n’entraîne pas l’annulation de la résolution.
La Cour de cassation a tranché cette question dans un arrêt rendu le 3 juin 2021. La haute juridiction affirme que le non-respect par le conseil syndical de son obligation de mise en concurrence n’est pas sanctionné par la nullité de la désignation du syndic par l’assemblée générale. En l’absence de texte prévoyant expressément cette nullité, les juges rejettent toute tentative d’annulation rétroactive du mandat du professionnel.
L’origine du litige : une contestation en assemblée générale
L’affaire commence au sein d’une copropriété dont la gestion courante était assurée par un cabinet de syndic professionnel. Lors d’une assemblée générale ordinaire, les copropriétaires votent la résolution numéro 6, qui valide le renouvellement du mandat de ce syndic.
Un copropriétaire, insatisfait de cette décision et des conditions de vote, décide de porter l’affaire devant les tribunaux. Il assigne le syndicat des copropriétaires afin d’obtenir l’annulation complète des assemblées générales ou, à défaut, l’annulation spécifique de la résolution nommant le gestionnaire.
L’argument du copropriétaire contestataire
Pour fonder son action en justice, le demandeur invoque les dispositions de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965. Selon lui, la désignation du cabinet a été opérée au mépris des règles d’ordre public, puisqu’aucun autre projet de contrat n’a été présenté aux votes pour faire concurrence au syndic en place. Il soutient que cette absence totale de choix fausse le vote de la copropriété et doit entraîner la déchéance du mandat.
La position de la cour d’appel
Saisie du litige, la cour d’appel d’Aix-en-Provence rejette la demande du copropriétaire. Les juges du fond constatent qu’il n’y a eu aucune démarche de la part du conseil syndical ni d’aucun autre copropriétaire pour soumettre des contrats alternatifs à l’ordre du jour. La cour d’appel estime qu’il n’appartenait pas au syndic en place de provoquer lui-même sa propre mise en concurrence, validant ainsi son maintien en fonction. Le copropriétaire décide alors de former un pourvoi en cassation.
L’analyse de la Cour de cassation et le principe de sécurité juridique
Devant la haute juridiction, le débat se concentre sur la portée de la loi ALUR qui encadrait la procédure à l’époque des faits. Le copropriétaire affirme que le syndic aurait dû notifier au préalable le refus éventuel du conseil syndical de procéder à la mise en concurrence, afin de permettre aux particuliers d’exercer leur droit de proposition.
La Cour de cassation adopte une approche pragmatique et rejette le pourvoi. Elle reconnaît explicitement que la désignation du syndic s’est faite en violation des règles théoriques de mise en concurrence. Toutefois, les juges rappellent une règle fondamentale du droit immobilier : une irrégularité n’entraîne la nullité d’un acte que si la loi a expressément prévu cette sanction. Le législateur n’ayant pas associé le manquement du conseil syndical à une nullité de plein droit de l’élection, la délibération de l’assemblée générale reste parfaitement régulière et opposable à tous.
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Pour les professionnels de l’immobilier, cet arrêt apporte une sécurité essentielle pour la stabilité des mandats de syndic. Il évite qu’un oubli ou qu’une négligence du conseil syndical ne paralyse la gestion administrative et financière d’une copropriété entière.
Néanmoins, la prudence reste de mise lors de la rédaction des ordres du jour et de la tenue des registres. Si l’absence de mise en concurrence n’annule pas l’élection, elle peut altérer le climat de confiance ou donner lieu à d’autres formes de responsabilité.
Que vous partagiez vos problématiques lors d’un litige vente immobilière, que vous cherchiez un conseil juridique construction pour de grands travaux de rénovation, ou qu’il faille analyser un bail commercial, anticiper les contestations est crucial. Sollicitez un cabinet d’avocat en droit immobilier pour auditer vos procédures d’assemblée générale et sécuriser vos mandats.